「都更要幾成同意？」和「都更要跑多久？」看起來是兩個問題，其實是同一件事的兩面——時程幾乎都卡在同意比例上。這篇不重複列一次比例表（前面幾篇已經有），而是回答三件更實用的事：分母裡誰不算、法規到底規定了哪些期間、又刻意沒規定什麼，以及時程真正會卡在哪裡。
先快速定位：三個階段，三道門檻
都更不是「湊到幾成就開工」，而是分階段闖關，每一關的門檻不同：
- 事業概要（條例第 22 條）：私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。
- 都市更新事業計畫（條例第 37 條）：依實施方式與劃定來源分級——公開評選委託機構或依第 7 條劃定之更新地區為超過二分之一；其餘更新地區為超過四分之三；其他方式（含自行劃定更新單元）為超過五分之四。
- 權利變換計畫：接續事業計畫辦理，涉及估價、共同負擔與分配。
兩個常被忽略的細節：第一，若私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意，所有權人數不予計算——面積夠集中時，人頭數就不是問題。第二，若公有土地面積超過更新單元面積二分之一，採公開評選委託方式者免取得私有土地及私有合法建築物之同意。
還有一個時間點很關鍵：條例第 37 條明定，同意比例的審核以「公開展覽期滿時」為準。也就是說，在公展期滿前的增減都算數。
分母裡誰不算？第 24 條的六款排除
這一段是本篇最實用的部分，也是多數地主完全不知道的規則。
同意比例的人數與面積計算，依條例第 37 條準用第 24 條。而第 24 條明定，以下六款不計入人數與所有權比率的計算：
- 依文化資產保存法所稱之文化資產。
- 經協議保留，並經主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。
- 經政府代管，或依土地法第 73 條之 1 規定由地政機關列冊管理者。
- 經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。
- 未完成申報並核發派下全員證明書之祭祀公業土地或建築物。
- 未完成申報並驗印現會員或信徒名冊、系統表及土地清冊之神明會土地或建築物。
第三款值得特別說明。繼承開始逾期未辦繼承登記的土地，會由地政機關依土地法第 73 條之 1 列冊管理。一旦進入列冊管理，這筆土地就不計入同意比例的分母——換句話說，那位聯絡不上的繼承人，不會變成卡住整案的分母。
同樣地，祭祀公業與神明會的土地，在「未完成申報」的狀態下也不計入。這些在整合上原本被視為死結的產權，法律其實已經留了出口。
實務建議：整合初期就把更新單元內的產權狀態調查清楚——哪些是文化資產、哪些已列冊管理、哪些是未申報的祭祀公業。分母算對了，你需要說服的人數可能比想像中少得多。反過來說，如果實施者把這些都算進分母，同意比例就會被低估，整合難度看起來比實際更高。
法定期間：規定了什麼，又刻意沒規定什麼
很多人問「都更要幾年」，希望得到一個數字。誠實的答案是：法規規定了程序中的幾個固定期間，但沒有規定整體時程。把這件事看清楚，才知道時程的不確定性是從哪裡來的。
法規有明文的期間
| 程序 | 法定期間 | 依據 |
|---|---|---|
| 事業計畫送審議前公開展覽 | 30 日（已取得全體私有所有權人同意者得縮短為 15 日） | 第 32 條 |
| 核定發布實施後公告 | 30 日 | 第 32 條 |
| 權利變換計畫核定後提出權利價值異議 | 2 個月內 | 第 53 條 |
| 主管機關審議核復異議 | 3 個月內（特殊情形得延長 3 個月） | 第 53 條 |
法規沒有規定的部分
- 整合期間：從開始接觸地主到湊足同意比例，法規完全沒有時間規範。這一段的長短完全取決於產權與意願。
- 主管機關審議與核定的期限：條例並未規定審議會必須在多久內審完、多久內核定。實務上受審議會排程、補正次數、爭議程度影響。
- 公聽會與聽證的次數：條例第 32 條要求擬訂或變更期間應舉辦公聽會，第 33 條原則上要求核定前舉行聽證，但沒有規定總共要開幾場。
所以，任何人跟你保證「這個案子三年內一定完成」，那是經驗值或期望值，不是法定期限。你可以要求對方說明依據，但不要把它當成承諾寫進心理預期。
時程真正卡在哪：四個常見瓶頸
- 產權未整理。繼承未辦、共有人眾多、所有權人旅居國外或失聯。前面說過，部分情形依第 24 條不計入分母，但要走到「列冊管理」或「完成申報」本身也需要時間，愈早釐清愈好。
- 最後那幾個百分點。從五成到七成通常不難，難的是七成五到八成。愈接近門檻，剩下的地主議價能力愈強，這是結構性的。
- 審議會排程與補正。計畫書內容不完備會被要求補正，補正後重新排入審議，一來一往就是數個月。這一段地主使不上力，但可以要求實施者說明目前卡在哪一項。
- 估價與共同負擔爭議。進入權利變換階段後，估價結果與成本提列若有爭議，會直接影響核定進度。這部分的查核方法見合建分回比例怎麼算才不吃虧；四個瓶頸的完整拆解與化解方向，見都更卡關通常卡在哪？三大關卡。
一個少人知道的救濟捷徑：聽證與免除訴願
依條例第 33 條，主管機關核定發布實施都市更新事業計畫前，除法定例外情形（例如核定前已無爭議、或全體所有權人同意的整建維護案件等）外，應舉行聽證，並應斟酌聽證紀錄，說明採納或不採納的理由作成核定。
更關鍵的是同條第 2 項：不服經聽證作成之行政處分者，其行政救濟程序，免除訴願及其先行程序。
白話講：如果這個案子的核定有經過聽證，你要提行政救濟時可以直接進入行政訴訟，不必先跑訴願。這是為了平衡「聽證程序較嚴謹」而給的救濟捷徑，也意味著聽證是你表達意見最正式、最有紀錄效力的一次機會——有意見一定要出席並留下紀錄，不要缺席。
地主可以做什麼來加快
- 先把自己的產權弄乾淨。繼承登記、共有物分割、他項權利塗銷，這些是你自己就能推動的，不必等實施者。
- 要求看同意比例的計算基礎。分母有沒有依第 24 條正確排除？現在的比例是多少？距離門檻還差幾戶？
- 盯公展期滿這個時間點。同意比例的審核以公展期滿時為準，這是最後的攻防點。
- 出席公聽會與聽證。尤其是聽證，那是有正式紀錄、且主管機關必須說明採納與否的場合。
- 問清楚目前卡在哪一關。是同意比例不足、還是計畫書補正中、還是排不進審議會？不同瓶頸，地主能施力的方式完全不同。
常見問題
Q：都更到底要多久？
法規沒有規定整體時程，只規定了程序中的幾個固定期間（公開展覽 30 日、核定後公告 30 日、權利價值異議 2 個月、審議核復 3 個月等）。整合期間與審議排程都沒有法定上限，因此時程差異極大。與其問「要多久」，不如問「現在卡在哪一關、距離下一關還差什麼」。
Q：鄰居過世、繼承人找不到，是不是就沒救了？
不一定。依條例第 24 條第 3 款，經政府代管或依土地法第 73 條之 1 由地政機關列冊管理的土地，不計入同意比例的人數與面積計算。逾期未辦繼承登記的土地會進入列冊管理程序。所以這類產權未必會卡住整案，但要確認實際登記狀態，不能自己假設。
Q：我簽了同意書，還能反悔嗎？
同意比例的審核以公開展覽期滿時為準，因此公展期滿前的同意狀態變動會影響計算結果。但同意書的撤回是否有效、程序如何，涉及個案的同意書內容、已進行的程序階段與主管機關的認定，並非單純「隨時可撤回」。簽署前就審慎評估，遠比事後想撤回務實；已簽署而有疑慮者，建議諮詢專業人士並向主管機關確認程序。
Q：公有土地很多的話，會比較快嗎？
結構上有機會。依第 37 條，採公開評選委託實施者的方式，若公有土地面積超過更新單元面積二分之一，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。這類案件的整合壓力明顯較小。但實際時程仍受審議進度影響。
資料依據與查證日期（2026 年 8 月 13 日查證）：《都市更新條例》（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 22、24、32、33、37、53 條。本文所列法定期間均為條例明文；整合期間與主管機關審議、核定期限，條例並未規定，任何「幾年完成」之說法均非法定期限。同意比例之計算涉及個案產權狀態認定，實際應以主管機關審核結果為準。法規可能修訂，實際個案請以最新條文與主管機關認定為準。本文為一般性說明，不構成個案法律或投資建議，簽署同意書或任何文件前建議諮詢專業人士。
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