「屋齡快四十年、沒有電梯、巷子窄到消防車開不進來——這樣的老公寓到底能不能都更？」這是我們最常被問到的問題。答案不是「屋齡到了就可以」。臺北市的都市更新要同時通過四關：建築物本身的條件、基地規模、地區環境指標、產權整合。這篇用現行法規帶你一關一關對照，看完就能知道自己家大概站在哪個位置；四關沒過也不用急，文末還有另一條路。
先搞懂：都更有兩條路，你走的是哪一條
很多人以為都更只有一種，其實入口有兩個，門檻差很多：
- 政府已經劃定的「更新地區」——主管機關依《都市更新條例》第 6 條、第 7 條主動劃定的範圍。落在裡面，同意比例的門檻最低。
- 自己劃定「更新單元」——沒被劃進更新地區的，地主可以依《都市更新條例》第 23 條，按主管機關訂的劃定基準自行劃設。這是多數老公寓走的路，也是本文檢查的重點。
第一步很簡單：先向臺北市都市更新處查詢你的地號是否已在更新地區內。如果在，恭喜，你已經跳過了下面的第二、三關。如果不在，就照下面四關逐項對照。
第一關：建築物條件——構造與屋齡
依《臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準》第 2 條，建築物的「老」不是只看年份，還要看結構型式。不同構造有不同的年限門檻：
| 建築物構造 | 屋齡門檻 |
|---|---|
| 土磚造、木造、磚造、石造 | 不限年限 |
| 加強磚造、鋼鐵造 | 20 年以上 |
| 鋼筋混凝土造（RC） | 30 年以上 |
| 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC） | 40 年以上 |
但光是屋齡到了還不夠。這一款要成立，必須同時滿足兩個條件：符合上表年限的建築物須占更新單元內建築物的二分之一以上，而且經結構安全性能評估未達最低等級。
實務上，臺北市常見的四、五層樓老公寓多屬加強磚造或 RC 造。也就是說，一棟民國 70 年代完工的 RC 公寓，屋齡確實過門檻了，但仍要看整個更新單元裡有多少棟同樣符合，以及結構評估的結果。
第二關：基地規模——面積夠不夠
這一關最容易卡住單棟公寓的地主。依《臺北市都市更新自治條例》第 12 條，自行劃定的更新單元必須符合下列情形之一：
- 完整的計畫街廓。
- 街廓內面積達 2,000 平方公尺以上。
- 街廓內鄰接二條以上計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且達 1,000 平方公尺以上。
- 街廓內鄰接土地已建築完成、無法合併更新者，面積達 1,000 平方公尺以上；面積達 500 平方公尺以上而能敘明理由並經審議會審議通過者，亦可。
- 跨街廓劃定更新單元。
換算成坪數比較好抓感覺：1,000 平方公尺約 302 坪，2,000 平方公尺約 605 坪。一般一棟四層、每層兩戶的老公寓，基地往往只有五、六十坪，單獨一定不夠——這正是土地整合存在的原因，也是為什麼幾乎所有都更案都要找鄰居一起。
第三關：地區環境指標——至少要中兩項
同一份評估標準第 2 條列了九款指標，原則上需符合其中二款以上；但更新單元位於捷運場站出入口 300 公尺範圍內者，符合一款即可。常見的幾款包括：
- 窳陋建築：非防火構造的窳陋建築物占二分之一以上（需建築師鑑定簽證或專業機構認定）。
- 巷道狹小：更新單元臨接道路寬度小於 6 公尺的長度占二分之一以上，或屬消防局公告的搶救不易狹小巷道。
- 構造年限：即第一關那張表的條件。
- 其餘各款涵蓋基礎下陷、污水下水道未銜接、未設置昇降設備、停車位不足、計畫道路未開闢、建蔽率或平均每人居住樓地板面積等項目。
另有一個特例值得注意：依同標準第 3 條，若更新單元內全部建築物都符合構造年限、且結構安全性能評估均未達最低等級，可不受「二款以上」的限制直接劃定。老舊程度極高的整排公寓，有機會走這條捷徑。
第四關：產權與同意比例
前三關是「地能不能更新」，這一關是「人談不談得攏」，而且往往才是真正的瓶頸。《都市更新條例》的同意門檻是階梯式的：
| 階段／情形 | 同意比例（人數與面積均須達到） |
|---|---|
| 申請核准實施都市更新事業（事業概要，第 22 條） | 超過 1/2 |
| 事業計畫報核——依第 7 條劃定之更新地區 | 超過 1/2 |
| 事業計畫報核——其餘更新地區 | 超過 3/4 |
| 事業計畫報核——自行劃定之更新單元（第 23 條） | 超過 4/5 |
換句話說，自己劃更新單元的代價，就是要拿到超過五分之四的同意。不過條例也留了一個彈性：私有土地與私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，所有權人數不予計算。
除了比例，產權的「乾淨程度」同樣關鍵。以下情況都會實質拖慢整合，建議提早釐清：繼承登記未辦、持分共有人眾多、土地上有他項權利設定、祭祀公業或神明會土地、所有權人長期旅居國外或失聯。這些不是不能解決，但每一項都會多花數個月。不過有個好消息：部分產權狀態依法不計入同意比例的分母，詳見都更同意比例怎麼算？門檻與時程。
一張表，先自己對一遍
- □ 我的地號是否已在政府劃定的更新地區內？（在 → 直接跳到第四關）
- □ 建築物構造是什麼？屋齡是否達到上表的年限門檻？
- □ 同一街廓內，同樣老舊的建築物是否占一半以上？
- □ 可能整合的範圍面積，是否達到 1,000 或 2,000 平方公尺？
- □ 是否臨接二條以上計畫道路？是否在捷運站 300 公尺內？
- □ 巷道寬度是否小於 6 公尺？有沒有被列為搶救不易巷道？
- □ 這棟樓有沒有電梯？污水有沒有接管？
- □ 鄰居的意願大概有幾成？有沒有繼承未辦或失聯的所有權人？
八題裡答得出五題以上，就值得做一次正式評估。答不出來也很正常——地籍、街廓面積、道路寬度這些都要調圖套繪才知道，這正是我們的服務項目中「土地整合」與「都市更新規劃」在做的事。
四關沒過怎麼辦？先看看危老重建
如果卡在第二關的面積，別急著放棄。《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）沒有面積下限，單棟、甚至單戶透天都能申請。它的適用條件在第 3 條，符合以下三款之一即可：
- 經建築主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估之耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
第 3 款是最多老公寓適用的路徑——屋齡 30 年、沒有電梯、耐震不足，三個條件同時成立的公寓在臺北市並不少見。
危老的代價則在同意比例：依第 5 條，重建計畫必須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，也就是 100%，沒有任何折扣。容積獎勵方面，依第 6 條，獎勵後的容積不得超過基地基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍。
⚠️ 時間點請特別注意：依危老條例第 5 條第 2 項，重建計畫的申請施行期限至民國 116 年 5 月 31 日（西元 2027 年 5 月 31 日）止。從結構安全性能評估、鄰居溝通到計畫送件，通常需要數個月到一年以上，若打算走危老，現在就該開始盤點。
補充（2026-08 更新）：行政院已於民國 115 年 7 月通過危老條例修正草案，擬刪除此一落日條款，但草案尚未經立法院三讀，現行期限仍有效；草案並訂有過渡規定，116 年 5 月 31 日前提出申請者得適用修正前規定。詳見都更 vs 危老，我該選哪一個？。
常見問題
Q：屋齡滿 30 年就一定能都更嗎？
不一定。屋齡只是評估標準九款指標中的一款，而且該款還要求同樣老舊的建築物占更新單元二分之一以上、並經結構安全性能評估未達最低等級。此外還要通過基地規模那一關。屋齡是必要條件，不是充分條件。
Q：只有一、兩戶不同意，還能都更嗎？
要看比例。自行劃定的更新單元，事業計畫報核需要超過五分之四的人數與面積同意；若面積同意度超過十分之九，人數就不再計算。相對地，危老重建需要 100% 同意，只要一戶不點頭就走不下去。這也是為什麼有些個案會同時評估兩條路。
Q：都更和危老可以同時評估嗎？
可以，而且建議這樣做。兩者的門檻結構完全不同：都更對面積要求高、同意比例較寬；危老對面積無要求、但同意比例要滿分。先把基地條件與鄰居意願攤開，再決定走哪一條，比一開始就認定只有一種做法務實得多。
Q：新北市的標準跟臺北市一樣嗎？
不一樣。本文引用的面積與環境指標，是臺北市的自治條例與評估標準；新北市另有自己的劃定基準，數字與款項都不同。危老條例則是中央法規，雙北適用相同條件。若你的房子在新北，請以新北市的規定為準——兩市的完整對照見台北市 vs 新北市：都更門檻與獎勵差異。
資料依據與查證日期（2026 年 8 月 6 日查證）：《都市更新條例》（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 6、7、22、23、37 條；《臺北市都市更新自治條例》（民國 112 年 12 月 18 日修正）第 12 條；《臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準》第 2、3 條；《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（民國 112 年 12 月 6 日修正）第 3、5、6 條。法規可能修訂，實際個案請以最新條文與主管機關認定為準。本文為一般性說明，不構成個案法律或投資建議。
確認可以走都更之後，下一個問題就是分回。建商提的條件怎麼看才不吃虧，可以接著看這篇：合建分回比例怎麼算才不吃虧？地主必懂的計算邏輯與十個查核點。
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