「我家到底該走都更還是危老？」這個問題沒有標準答案，因為兩者不是「哪個比較好」，而是門檻與代價完全不同的兩條路。都更的容積獎勵上限高，但要湊面積、要跑審議；危老沒有面積限制、程序快，但同意比例必須是 100%，而且獎勵已經縮水了。這篇用六個面向逐項對照，最後給你一張總表和一個判斷順序。
面向一：誰能走——門檻條件
都市更新看的是「地」。你的基地要嘛落在政府已劃定的更新地區內，要嘛自行劃定更新單元。以臺北市為例，自行劃定要符合《臺北市都市更新自治條例》第 12 條的面積門檻——完整街廓，或街廓內面積達 2,000 平方公尺，或臨接二條以上計畫道路且面積達 1,000 平方公尺等——再加上環境指標至少符合二款（捷運站出入口 300 公尺內符合一款即可）。
危老重建看的是「屋」。依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 3 條，都市計畫範圍內的合法建築物符合下列三款之一即可，沒有任何面積下限：
- 經建築主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估之耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
這是最根本的分水嶺：面積不夠的單棟老公寓，都更這條路一開始就走不通，危老卻可以。如果還不確定自己的基地條件，可以先做一次都更自我檢查。
面向二：要說服多少人——同意比例
這一項的差距最大，也最常決定成敗。
| 情形 | 同意比例 |
|---|---|
| 都更｜事業概要（條例第 22 條） | 超過 1/2 |
| 都更｜事業計畫報核，依第 7 條劃定之更新地區 | 超過 1/2 |
| 都更｜事業計畫報核，其餘更新地區 | 超過 3/4 |
| 都更｜事業計畫報核，自行劃定之更新單元 | 超過 4/5 |
| 危老｜重建計畫（條例第 5 條） | 100% |
都更還留了一個彈性：私有土地與私有合法建築物的所有權面積均超過十分之九同意時，所有權人數不予計算。危老則完全沒有折扣——依第 5 條，重建計畫必須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，一戶不點頭就走不下去。
所以判斷順序其實可以反過來：先看鄰居，再看法規。人數少、關係好、意見一致，危老的 100% 才有機會達成；人多、有失聯或有異議戶，都更的階梯式門檻反而務實。
面向三：要跑多久——程序長短
法規沒有規定「幾年完成」，時程取決於整合難度與審議進度。但可以從要過幾道關看出結構性的差異：
- 都更：事業概要 → 都市更新事業計畫（公開展覽、聽證、審議、核定發布實施）→ 權利變換計畫（估價、審議、核定）→ 申請建照。若採事業計畫與權利變換計畫分別報核，關卡更多。
- 危老：取得全體同意 → 擬具重建計畫向主管機關申請核准 → 依建築法令申請建造執照。沒有公展、沒有權利變換審議。
危老之所以叫「加速重建」，關鍵就在這裡。但要注意，省下的程序同時也是省下的把關——這一點在面向六會再談。
面向四：能多蓋多少——容積獎勵
很多人以為危老獎勵比較多，其實反過來。
都更：原則 1.5 倍基準容積，特殊情形更高
依《都市更新條例》第 65 條，獎勵後的建築容積原則上不得超過基準容積的 1.5 倍。符合特定情形者，得擇優辦理、不受此限：
- 實施容積管制前已興建完成或已申請建照的合法建築物，原建築容積高於基準容積者：不得超過「0.3 倍基準容積 ＋ 原建築容積」，或「1.2 倍原建築容積」。
- 經主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋）或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者：不得超過1.3 倍原建築容積。
- 主管機關劃定的策略性更新地區，且更新單元面積達 10,000 平方公尺以上者：不得超過「2 倍基準容積」或「0.5 倍基準容積 ＋ 原建築容積」。
此外，地方主管機關還可以用自治法規另訂獎勵項目，額度不得超過 0.2 倍基準容積（屬策略性更新地區者為 0.4 倍）。
危老：上限 1.3 倍基準容積，而且時程獎勵已經歸零
依危老條例第 6 條，獎勵後的建築容積不得超過基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍。另有兩項附加獎勵，兩者合計不得超過基準容積的 10%：
- 時程獎勵：施行後 3 年內 10%，其後逐年遞減為 8%、6%、4%、2%、1%。
- 規模獎勵：符合規模要件者給予基準容積 2%，每增加 100 平方公尺再加 0.5%。
⚠️ 這裡有一個很多人還沒更新的認知：時程獎勵已於民國 114 年 5 月 11 日屆滿，自 114 年 5 月 12 日起歸零。危老條例自民國 106 年 5 月施行，第 8 年（民國 113 年 5 月至 114 年 5 月 11 日）只剩 1%，之後就沒有了。現在申請危老，附加獎勵只剩規模獎勵。
還有一點要注意：危老條例第 6 條也明定，依本條例取得容積獎勵者，不得就同一建築基地重複申請其他法令的容積獎勵。
面向五：稅省多少——稅捐優惠
兩邊的基本架構很像，但都更多了一項。
| 項目 | 都更（條例第 67 條） | 危老（條例第 8 條） |
|---|---|---|
| 施工期間地價稅 | 土地無法使用者免徵；仍可使用者減半 | 土地無法使用者免徵 |
| 完工後地價稅、房屋稅 | 減半徵收 2 年 | 減半徵收 2 年 |
| 房屋稅延長減半 | 未移轉並經同意者，得延長至喪失所有權止，以 10 年為限 | 自然人持有且未移轉者，得延長至喪失所有權止，以 10 年為限 |
| 土地增值稅、契稅 | 依權利變換取得者，更新後第一次移轉減徵 40% | 無對應規定 |
另外，危老條例第 8 條的稅捐減免適用於「本條例施行後五年內申請」的重建計畫，且不得與其他法律的同稅目減免併用（其他法律更優惠者從其規定）。都更條例第 67 條部分款項也訂有落日期限。這類優惠的適用期間變動較頻繁，實際個案務必以申請當下的規定確認。危老第 8 條的兩個期限與房屋稅延長的算法，見危老重建的貸款與稅捐減免。
面向六：出事時誰保護你——程序保障
這是最少被拿出來比較、卻最該比較的一項。
都更若採權利變換，有一整套法定機制：權利價值須由三家以上專業估價者查估評定，而且估價者原則上由實施者與土地所有權人共同指定（條例第 50 條）；共同負擔的項目由法規列舉、經主管機關核定（第 51 條）；分配依更新前權利價值比率計算，多退少補有差額價金制度（第 52 條）。
危老重建則沒有這一套。分配方式由地主與建商依契約約定，沒有法定估價程序、沒有審議把關、沒有差額價金機制。你的保障百分之百來自契約條款本身。
這不代表危老比較危險，而是說：走危老，把契約逐條看懂的重要性遠高於走都更。分回怎麼算、該問建商哪些問題，我們整理在這篇：合建分回比例怎麼算才不吃虧？地主必懂的計算邏輯與十個查核點。
一張總表
| 面向 | 都市更新 | 危老重建 |
|---|---|---|
| 面積門檻 | 有（臺北市自劃 500～2,000 ㎡ 級距） | 無下限 |
| 建物條件 | 構造年限＋環境指標 | 屋齡 30 年以上等三款之一 |
| 同意比例 | 1/2 ～ 4/5（分階段） | 100% |
| 程序關卡 | 事業概要→事業計畫→權利變換 | 重建計畫→建照 |
| 容積獎勵上限 | 1.5 倍基準容積（特殊情形更高） | 1.3 倍基準容積或 1.15 倍原建築容積 |
| 附加獎勵現況 | 地方自治法規另有項目 | 時程獎勵已歸零，僅剩規模獎勵 |
| 土增稅、契稅 | 權利變換取得者減徵 40% | 無 |
| 估價與分配把關 | 三家估價、審議、差額價金 | 契約自訂 |
| 申請期限 | 無 | 至民國 116 年 5 月 31 日（修法草案擬刪除，見下節） |
怎麼選？三個問題就能定方向
- 面積夠不夠？不夠——都更走不通，直接評估危老。夠——繼續往下。
- 能不能拿到 100% 同意？能——危老程序快、可以優先評估。有任何一戶談不攏、失聯或繼承未辦——走都更的階梯式門檻。
- 基地有沒有特殊條件？原建築容積高於基準容積、屬海砂屋或耐震不足有明顯危害公安、或位在策略性更新地區且面積達 10,000 ㎡——這些都是都更才有的加碼空間，值得認真算一次。
最務實的做法是兩條路同時試算。基地條件與鄰居意願攤開之後，兩邊的分回結果會差多少，其實算得出來。一開始就認定只有一種做法，往往是把選擇權讓給了對方。
⚠️ 修法進行中：危老 2.0 草案已送立法院
民國 115 年 7 月 16 日，行政院院會通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正草案，同時通過《都市更新條例》部分條文修正草案，兩案已函請立法院審議。
先講最重要的前提：草案不是法律。在立法院三讀通過並公布施行之前，本文前面引用的都是現行有效的規定。截至本文查證日，全國法規資料庫顯示危老條例的最新修正版本仍是民國 112 年 12 月 6 日。現在申請，適用的是現行規定。
依行政院新聞稿，危老條例修正草案的方向包括：
- 刪除落日條款（修正條文第 5、6 條）：讓危老重建走向常態化，也就是取消民國 116 年 5 月 31 日的申請期限。
- 獎勵結構重新分級（修正條文第 7 條）：增訂依建築基地住宅使用總樓地板面積比率及規模，給予不同的容積獎勵上限；提高社會住宅或社福設施的獎勵額度；並刪除已無實益的時程獎勵。
- 稅賦優惠擴大（修正條文第 9 條）：協議合建之產權移轉得減徵土地增值稅及契稅 40%——這正是目前危老相對於都更所欠缺的一項（見面向五）。
- 過渡規定（修正條文第 11 條）：民國 116 年 5 月 31 日以前提出重建計畫申請、且尚未核准者，得適用修正前的規定。
對地主的實際意義：答案取決於你的基地大小
第四點最關鍵。過渡規定的存在，代表現行的獎勵條件對已在期限前送件的案子仍然適用——也就是說，趕在 116 年 5 月 31 日前提出申請，可以把現行規定「鎖住」。
而依專業機構與媒體報導，草案的分級方向大致是：未達 500 平方公尺的小基地，容積獎勵上限將調降；達 500 平方公尺以上且配合提供社會住宅（婚育宅）者，可再取得基準容積上限 15% 的加碼。都更方面，無償捐贈社宅並優先出租婚育家庭者，據報導容積獎勵可達 2 倍。這些數字都還在草案階段，立法院審議過程仍可能調整，不宜據以決策。
但方向本身已經足以影響判斷：
- 基地未達 500 平方公尺（約 151 坪）：等修法通過再送件，獎勵上限有可能不如現在。這類案子反而該把握現行期限。
- 基地達 500 平方公尺以上、又有意願配合提供社宅：等修法可能更有利，值得把兩種時點都試算一次。
換句話說，「要不要等修法」沒有通則答案，取決於你的基地規模——這正好又回到面向一的門檻問題。
常見問題
Q：時程獎勵沒了，現在做危老還划算嗎？
要看你的替代方案是什麼。如果基地面積根本達不到都更門檻，危老仍然是唯一能走的路，1.3 倍基準容積的上限並沒有變。時程獎勵歸零影響的是「早做多拿」的誘因，不是危老本身的可行性。但這也代表拖延不再有額外成本以外的懲罰，卻仍有申請期限的壓力——第 5 條的申請施行期限是民國 116 年 5 月 31 日。
Q：危老要修法了，我該等修法通過再說嗎？
要看基地大小。草案的方向是調降小基地的獎勵上限、加碼大基地配合提供社宅的獎勵，而且訂有過渡規定：116 年 5 月 31 日前提出申請且尚未核准者，得適用修正前規定。所以基地未達 500 平方公尺的，等修法可能反而變差，把握現行期限比較安全；基地夠大又願意配合社宅的，等修法可能更有利。另外要提醒：草案還在立法院審議，內容與時程都可能變動，把時間押在「修法一定會過、而且會照現在的版本過」上面，本身就是風險。
Q：可以先走危老，不成再改都更嗎？
實務上有這種順序，但不建議把它當成備案心態。兩者的前置作業不同——危老要做結構安全性能評估，都更要調地籍、算面積與環境指標。與其依序嘗試，不如一開始就把兩邊的基本條件同時盤點，成本差不了多少，卻能少走冤枉路。
Q：兩種容積獎勵可以疊加嗎？
不行。危老條例第 6 條明定，依該條例取得容積獎勵者，不得就同一建築基地重複申請其他法令規定的容積獎勵。同一塊地只能擇一。
Q：新北市的規定一樣嗎？
危老條例是中央法規，雙北適用相同條件。但都更的更新單元劃定基準與地方容積獎勵自治法規，臺北市與新北市各有規定，面積門檻與獎勵項目都不同。本文引用的面積數字為臺北市，房子在新北請以新北市規定為準。
資料依據與查證日期（2026 年 8 月 7 日查證）：《都市更新條例》（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 7、22、23、37、50、51、52、65、67 條；《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（民國 112 年 12 月 6 日修正）第 3、5、6、8 條；《臺北市都市更新自治條例》（民國 112 年 12 月 18 日修正）第 12 條。危老時程獎勵之遞減期程依危老條例第 6 條第 2 項推算，該條例自民國 106 年 5 月施行，第 8 年（至民國 114 年 5 月 11 日）為最後 1%。
關於修法動向：行政院於民國 115 年 7 月 16 日院會通過《危老條例》修正草案及《都更條例》部分條文修正草案，已函請立法院審議。截至本文查證日，兩案均尚未經立法院三讀，現行法規仍為有效版本（全國法規資料庫顯示危老條例最新修正日為民國 112 年 12 月 6 日）。修正條文之條號與方向引自行政院新聞稿；文中所述小基地獎勵上限調降、500 平方公尺以上配合社宅加碼 15%、都更捐贈社宅獎勵 2 倍等內容，係引自專業機構與媒體報導之草案版本，具體數字以立法院三讀通過並公布施行之條文為準。
法規與獎勵額度可能修訂，容積獎勵與稅捐優惠的實際適用，須以申請當下的規定及主管機關核定內容為準。本文為一般性說明，不構成個案法律、稅務或投資建議。
天福不動產由仲介、建設、代銷、營造背景的成員組成，站在地主這一邊做整合與評估——這是我們的團隊背景，也是我們的服務項目。不確定自己該走哪一條？我們提供免費評估諮詢，兩條路一起幫你試算，填寫諮詢表單或來電 02-2585-7676，我們會盡快與您聯繫。