談危老的補助，很多文章會把「容積獎勵、稅捐減免、貸款信用保證」一口氣列出來，看起來政府給了很多。但對地主來說，真正該先問的是另一個問題：這些東西，哪些跟你有關？
因為在雙北，採建商出資合建的地主，通常不必自己扛重建工程款；另一種常見的安排是透過建經公司與信託來管理資金。所以這篇分成兩段：稅捐減免（不論你走哪條路都跟你有關），以及資金與貸款（看你是哪一種角色）。
而且有一個時間點必須先講，因為它很容易被忽略。
⚠️ 兩個期限差 20 天，別搞混
| 期限 | 依據 | 到哪一天 |
|---|---|---|
| 重建計畫申請期限 | 危老條例第 5 條第 2 項 | 民國 116 年 5 月 31 日 |
| 稅捐減免適用期限 | 危老條例第 8 條第 1 項（限「本條例施行後五年內申請」之重建計畫），經行政院依同條第 3 項核定延長 5 年 | 民國 116 年 5 月 11 日 |
行政院於民國 111 年 3 月 10 日核定延長稅捐減免的適用年限，自 111 年 5 月 12 日起延長 5 年，至 116 年 5 月 11 日止。
🔑 依現行規定，在 116 年 5 月 12 日到 5 月 31 日之間才提出的新案，仍然可以申請危老重建，但無法取得第 8 條的租稅優惠資格。這二十天的落差，在時程壓到最後才送件的案子上會直接變成實際損失。
⚠️ 而且第 8 條第 3 項寫得很清楚：延長「以一次為限」。這一次已經用掉了，除非修法，否則 116 年 5 月 11 日之後不會再有第二次延長。（危老條例修正草案已送立法院，截至查證日尚未三讀。）
稅捐減免有哪些？
危老條例第 8 條第 1 項列了三款：
| 款次 | 內容 |
|---|---|
| 第一款 | 重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建，且可歸責於土地所有權人者，依法課徵 |
| 第二款 | 重建後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年 |
| 第三款 | 重建前合法建築物所有權人為自然人，且持有重建後建築物，在前款房屋稅減半 2 年期間內未移轉者，得延長房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以 10 年為限 |
🔑 第三款最有份量，而且很容易少算一段。第二款先給房屋稅減半 2 年，第三款是在這 2 年之後再延長最多 10 年——合計最長 12 年（財政部與地方稅捐機關的宣導資料也是以「最長 12 年」說明）。
但延長的部分有三個條件缺一不可：重建前的所有權人是自然人（不是公司）、重建後持續持有、且在減半 2 年期間內沒有移轉。前 2 年的基本減半與後續延長優惠，適用條件並不相同；移轉之後剩餘優惠期間如何計算，應由稅捐稽徵機關依個案確認。
🔑 三個容易被忽略的但書
- 減免要符合地方政府的同意措施與個案條件。第 8 條第 1 項的文字是「經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得依下列規定減免稅捐」。實務上雙北等地方政府已有公開的適用規定與期限（例如臺北市稅捐稽徵處設有「都更危老資訊專區」列出租稅減免規定），所以不是每個案子都要重新等一次政策裁量。但也不能反過來以為取得危老核准就等於全部優惠都已核定——是否需要另行申請、要檢附哪些文件，請向所在地稅捐稽徵機關確認。
- 合併鄰地超出的部分不減免。同項但書：依第 3 條第 2 項合併鄰接的建築物基地或土地，超過原危老建築物基地面積的部分，其土地及建築物不予減免。這跟容積獎勵那邊「可計入獎勵的鄰地面積有上限」是同一個邏輯——鄰地併得進來，不代表所有好處都跟著進來（獎勵的部分見危老容積獎勵怎麼算）。
- 不能跟其他法律的同稅目減免併用。第 8 條第 2 項：依本條例適用租稅減免者，不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免；但其他法律的規定較本條例更有利者，適用最有利的規定。所以要比較，不是照單全收。
👉 跟都更比一下就知道差在哪：都市更新條例第 67 條除了地價稅、房屋稅之外，還有依權利變換取得者更新後第一次移轉減徵土地增值稅及契稅 40% 的規定，危老沒有對應的條文；都更的稅捐優惠也不只這一項（另有折價抵付共同負擔、符合條件的協議合建移轉等規定）。
但這個差距要怎麼看，得說清楚：土地增值稅的納稅義務人是出賣人，契稅的納稅義務人則是買受人，所以不能把「減徵 40%」整包當成出售地主直接省下的錢。正確的做法是把它放進稅後收益一起比較，而不是單看哪一條優惠比較漂亮。兩條路的完整比較見都更 vs 危老，我該選哪一個。
重建的錢從哪裡來？先看你是哪一種角色
這是整篇最該先分清楚的一件事。「危老重建要不要貸款」，取決於你在案子裡的角色、契約怎麼寫，以及資金怎麼安排。
| 角色 | 誰出重建的錢 | 地主要不要自己借工程款 |
|---|---|---|
| 協議合建 | 建商出資 | 通常不用，地主出的是土地 |
| 委建、建經公司協助 | 地主為主體，由建經公司安排資金與營建管理，常搭配信託 | 視安排而定 |
| 自地自建 | 地主自行籌資 | 視自有資金與資金安排而定 |
👉 所以對走合建的地主來說，通常不必自行借工程款，重點會落在分回條件上。建商出錢不是慈善，那筆錢最後會反映在分配比例裡——這也是為什麼看懂開發成本與分配條件比追問補助更重要，見合建分回比例怎麼算才不吃虧。
⚠️ 但「不必自己借錢」不等於沒有風險。合建架構下，地主常被要求提供土地作為融資擔保，政府的融資教材裡就列有這種結構。簽約前務必確認：土地要不要設定抵押、擔保的是誰的債務、萬一違約你的土地會怎麼樣。
政府提供的資金協助有哪些
一、結構安全性能評估費用補助（第 4 條第 1 項）
條例明定主管機關得補助結構安全性能評估費用，申請要件、補助額度與方式由各級主管機關以辦法或自治法規訂定。臺北市向建築管理工程處申請。
這是整條路上最前期的一筆，而且啟動門檻低——依評估辦法，申請評估只要建築物所有權人逾半數同意並推派一人為代表即可（見危老重建流程全解）。但要分清楚：「申請評估的門檻低」不等於「補助一定核准」，補助仍有各自的要件與名額。額度與受理期間由各縣市逐年公告，申請前務必向主管機關確認當年度規定。
二、擬具重建計畫的費用補助
除了評估費，擬定重建計畫本身也有補助，這一項很常被漏掉。依《內政部補助都市危險及老舊建築物重建計畫作業要點》，補助分兩塊：重建計畫費用依實際開立發票或收據的額度，每案以新臺幣 5 萬 5 千元為上限；另有行政作業費每案 5 千元。申請人須為新建建築物的起造人。
但該要點也明列不予補助的情形，其中兩項最容易踩到：
- 建築物住宅使用樓地板面積比例未達三分之二——純商用或住宅比例不足的案子拿不到。
- 已領得使用執照——要在事前申請，不是完工後才想到。
其餘還包括土地所有權人僅一人且非自然人、同一重建計畫範圍重複申請等。各縣市的受理期間與名額另有公告，實際仍以地方受理公告為準。
三、輔導協助，以及弱勢住戶的安置（第 9 條）
第 9 條第 1 項要求地方主管機關輔導第 3 條第 1 項「第一款」的合法建築物重建，就重建計畫涉及的法令、融資管道與工程技術提供協助。請注意條文的對象是限定的——第一款指的是經主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，並非所有危老案件。
不過地方政府實際提供的輔導通常更廣。臺北市的「危老重建推動師」與「危老重建工作站」就是地方自行擴大的服務，一般民眾都能諮詢——但那是地方的做法，跟第 9 條第 1 項的法定義務範圍是兩回事。
🔑 第 2 項很少被提到，但對特定住戶是實質保障：重建計畫範圍內有居住事實且符合《住宅法》第 4 條第 2 項所定經濟或社會弱勢者，地方主管機關應依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助。
注意條文用的是「應」而不是「得」。如果重建範圍內有這樣的住戶，這不是可有可無的善意，是地方政府的義務。但也要務實看待：條文寫的是「依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助」，實際能取得哪一種、何時取得，仍依住宅法的相關規定與資源辦理，不等於一定立刻配得到社會住宅。
而且這只涵蓋符合住宅法定義的弱勢者。一般住戶的重建期間安置與租金，危老條例並沒有規定，要靠契約約定——這一點在有一樓店面或租金收益戶的案子裡特別關鍵，見危老 100% 同意是什麼意思。
四、重建工程必要融資貸款的信用保證（第 10 條）
第 10 條規定各級主管機關得就重建計畫給予補助，並就下列三種情形提供重建工程必要融資貸款信用保證：
- 經地方主管機關依第 9 條第 1 項輔導協助，評估其必要資金之取得有困難者。
- 以自然人為起造人，無營利事業機構協助取得必要資金，經地方主管機關認定者。
- 經地方主管機關評估後應優先推動重建之地區。
從第二款看得出這套機制主要想服務的對象：自己當起造人、又沒有營利事業在後面撐資金的自然人。實務上，建商全額出資的典型合建，地主通常也沒有自行申辦這筆工程貸款的需求。
⚠️ 但不要因此就認定「有建商或建經公司參與就一定不符資格」。第 10 條有三款各自獨立的資格途徑，不是只有第二款。而且依內政部民國 110 年 1 月 4 日函釋，原本符合資格的自然人起造人，若因融資信託需要而變更為建經公司起造、或與建經公司併列起造人，只要申貸目的、還款人與工程內容未變更，仍得適用信用保證。是否符合資格，要依第 10 條各款與地方主管機關的認定，不能只看案子叫不叫「合建」。
依《都市危險及老舊建築物重建貸款信用保證作業要點》，實際條件如下：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 承辦機構 | 財團法人中小企業信用保證基金 |
| 保證成數 | 9 成 |
| 額度上限 | 每戶新臺幣 300 萬元 |
| 貸款期限 | 最長不超過 5 年 |
| 手續費 | 年費率 千分之三，按保證金額計收，由借款人負擔 |
| 連帶保證人 | 免徵提 |
| 適用範圍 | 限重建前建築物用途供住宅使用者 |
| 申請時效 | 經地方主管機關認定後，須於認定證明送達次日起 3 個月內（或證明書載明的效期內）向金融機構申辦 |
| 申請方式 | 先經地方主管機關認定符合第 10 條第 1 項資格，再向承貸金融機構申辦，由金融機構提送信保基金審查 |
⚠️ 有三件事要講清楚，免得誤會。
- 信用保證不是政府借錢給你。它是在你向銀行貸款時替你做九成的擔保，提高金融機構的承貸意願；錢還是要還、利息還是要付，還要另外負擔保證手續費。
- 有信用保證不等於一定核貸。仍須通過金融機構的授信審查與信用保證審查，不保證核貸；信保基金對信用不良等情形另訂有送保限制。
- 額度是以「每戶」計的 300 萬元。對照一棟樓的重建總工程費，它的定位比較接近讓自建案跨過門檻的工具，而不是主要的資金來源。
以上條件請以最新有效的作業要點、信保基金規定及承貸金融機構的實際審核為準；承辦金融機構名單由主管機關公布，申辦前請向地方主管機關與銀行確認。
比政府補助更實際的：建經公司與信託
在雙北的實務裡，除了建商全額出資的合建之外，另一種常見的資金安排是透過建經公司與不動產信託。這件事跟「補助」無關，但對地主的保障可能更直接。
它想處理的是地主最真實的恐懼：房子拆了，建商蓋到一半沒錢了怎麼辦？信託的作用是把土地與資金交付受託機構管理，讓資金專款專用、不被挪作他用。
⚠️ 但要把話說準：信託本身不等於完工保證。受託機構管的是「錢有沒有照約定用途撥付」，不是「一定蓋得完」。真的發生停工時，能不能續建，仍取決於契約怎麼約定續建機制、剩餘資金還有多少、以及後續融資能不能接上。信託公會的研究也明確區分「信託管理」與「完工保證」是兩件事。看到「有信託所以安全」這種說法，要再追問一層。
👉 所以在評估一個危老案時，與其問「有沒有政府補助」，不如問這幾個問題：資金有沒有辦理信託？受託機構是誰？地主是不是受益人？如果中途停工，續建的機制怎麼啟動？這幾題問得出來，比任何補助都更能保護你。完整的提問清單見委託整合公司前，該問的十個問題，契約條款的檢查重點見建商合建契約裡最容易吃虧的八個條款。
常見問題
Q：我走合建，還需要自己貸款嗎？
協議合建的典型結構是地主出土地、建商出資金，地主通常不需要自己借錢蓋房子。但要注意兩件事：一是原本的房貸——房子拆除後既有貸款怎麼處理，要在契約與銀行端一併安排；二是差額找補，如果你選配的坪數或樓層超過應分配的部分，可能要補錢。這些都該在簽約前問清楚。
Q：稅捐減免要自己申請嗎？會自動給嗎？
不要假設取得危老核准就等於全部優惠都已核定。第 8 條第 1 項明文要「經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意」，所以優惠須符合地方政府的同意措施與個案適用條件。實務上雙北等地已有公開的適用規定與期限，並非每案都要重新等一次政策決定。至於是否需要另行申請、要檢附哪些文件、各項稅目分別由誰受理，請向所在地稅捐稽徵機關確認。
Q：房屋稅最長減半 12 年，中途出售會怎樣？
基本是 2 年，符合條件者可再延長最多 10 年，合計最長 12 年。常見的誤解是把它記成「最多 10 年」，那會少算前面那 2 年。
延長的條件是「持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉」，延長期間則到「喪失所有權止」為止、以 10 年為限。所以移轉會中止的是延長的那一段；另外前提是重建前的合法建築物所有權人為自然人，法人不適用。個案的起算與認定，請以稅捐稽徵機關為準。
Q：都更的稅捐優惠跟危老比，哪個好？
地價稅與房屋稅的部分兩者相近，但都更多了危老沒有的一項：都市更新條例第 67 條規定，依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時減徵土地增值稅及契稅 40%；都更的稅捐優惠也不止於此。不過別急著換算成自己省下的錢——土增稅的納稅義務人是出賣人、契稅則是買受人，所以這項優惠不會整包落在出售的地主身上。正確做法是把它併入稅後收益一起比較，而不是單看條文。反過來說，危老的優勢在速度與程序確定性，不在稅。
Q：116 年 5 月 11 日之後，就完全沒有危老稅捐減免了嗎？
不是。這個日期是「取得第 8 條租稅優惠資格的重建計畫申請截止日」，不是所有案件一律停止減免的日期。
換句話說：在期限內提出申請、後續符合相關條件的案件，之後仍可依法適用減免——重建期間的地價稅、重建後的地價稅與房屋稅減半，以及符合條件的房屋稅延長，都還是照走。真正受影響的是期限之後才提出的新案，將無法依現行這項規定取得優惠。至於其他法律另有的減免，仍須個別判斷。
要注意的是第 8 條第 3 項的延長「以一次為限」，而這一次已經在民國 111 年用掉了，除非修法不會再延。危老條例修正草案已由行政院於民國 115 年 7 月 16 日通過並函請立法院審議，惟截至本文查證日，尚未查得三讀通過及公布施行的紀錄——在三讀之前，請以現行的 116 年 5 月 11 日為準來規劃送件時程，不要賭修法。
資料依據與查證日期（2026 年 9 月 16 日查證）：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（民國 112 年 12 月 6 日修正）第 3、4、5、8、9、10 條（第 8 條共三項，延長之依據為第 3 項）；《都市危險及老舊建築物重建貸款信用保證作業要點》；《內政部補助都市危險及老舊建築物重建計畫作業要點》；《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》第 3 條；《都市更新條例》（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 67 條；《住宅法》第 4 條第 2 項；行政院於民國 111 年 3 月 10 日核定延長危老條例第 8 條稅捐減免適用年限，自 111 年 5 月 12 日起延長 5 年至 116 年 5 月 11 日止（內政部新聞稿）；房屋稅減半合計最長 12 年之說明，參財政部稅務入口網宣導資料；信用保證適用對象部分，參內政部民國 110 年 1 月 4 日函釋。116 年 5 月 11 日為「取得第 8 條租稅優惠資格之重建計畫申請截止日」，非所有案件停止減免之日期。信用保證之成數、額度、費率、送保限制與承辦金融機構名單，應以最新有效規定及承貸金融機構審核為準；結構安全性能評估費用補助額度與受理期間由各級主管機關逐年公告。租稅優惠須符合地方政府同意措施及個案適用條件，是否另行申請請洽所在地稅捐稽徵機關。
⚠️ 重要聲明：本文為一般性說明，不構成法律、稅務或財務意見。稅捐減免的適用、申報方式與個案認定，應以稅捐稽徵機關與地方主管機關的規定為準；貸款與信用保證的條件，應以承貸金融機構與信用保證機構的實際審核結果為準。簽署契約、辦理貸款或申報稅捐之前，請務必委請地政士、會計師或律師就您的個案審閱。
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