《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 5 條第 1 項寫的是「全體」——取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意。沒有四分之三、沒有五分之四，也沒有任何「不計入分母」的折扣。
所以答案很直接：一戶不簽，這個案子在危老這條路上就是做不下去。但這不等於整件事沒救——實務上有幾條明確的路。這篇回答三個問題：100% 到底是誰要同意、一戶不同意有哪些解法、以及如果你就是那個不想簽的人，你的處境是什麼。
「全體同意」到底是誰要同意？
條文寫的是「重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人」。這句話有三個地方最常被算錯：
- 土地與建物的所有權人可能不是同一人——兩邊都要同意。地上有別人的合法建物、或建物與土地分屬不同人的情形，簽名對象會比戶數多。
- 共有土地的每一位共有人都要簽——不是持分過半就好。土地法第 34 條之 1 的多數決在這裡用不上，那是處分共有物的規定，跟危老的同意門檻是兩套制度（見共有土地怎麼賣？土地法第 34 條之 1）。
- 未辦繼承的，每一位繼承人都要簽——危老沒有像都更第 24 條那樣「列冊管理不計入分母」的排除規定。一位過世的所有權人，可能瞬間變成七、八位要找的對象（見祖產卡住了怎麼辦）。
👉 所以「同意戶數」跟「要簽名的人數」往往差很多。一棟 20 戶的公寓，實際要蒐集的同意可能是三十幾份。這也是第一步就該調謄本、把人盤出來的原因。
唯一的法定例外：公有財產
如果範圍內有公有土地或公有建物，它不會是卡住你的那一戶。依第 5 條之 1，公有財產「應參與重建」，並排除土地法第 25 條、國有財產法、預算法及地方公產管理法令等相關規定的限制。
但有三種除外情形，這時公有財產可以不參與：
- 另有合理之利用計畫無法參與重建。
- 公有土地面積比率達重建計畫範圍百分之五十以上。
- 公有土地面積比率達重建計畫範圍百分之三十以上，且重建計畫範圍符合更新單元劃定基準。
後兩款的意思其實是：公有地佔比大到一定程度時，它就不只是「配合的鄰居」，而應該用別的方式處理（協議合建、標售、專案讓售等，見同條第 2 項）。反過來說，零星的公有畸零地依法應該參與，不該成為整合的藉口。
為什麼危老沒有多數決？跟都更比一次就懂
| 危老重建 | 都市更新 | |
|---|---|---|
| 同意門檻 | 全體 100%（條例第 5 條） | 分階段：事業概要超過 1/2（第 22 條）；事業計畫 1/2、3/4 或自劃更新單元 4/5（第 37 條） |
| 有無不計入分母的例外 | 沒有 | 有，第 24 條列六款（如未申報祭祀公業、依土地法列冊管理者） |
| 不同意戶會怎樣 | 不簽就不參與，案子直接停 | 仍在計畫範圍內，權利變換時依第 52 條得領現金補償 |
| 有沒有強制拆除機制 | 沒有 | 有，第 57 條（須先行真誠磋商） |
| 程序長度 | 短，行政審查有法定天數 | 長，須經事業概要、公開展覽、審議 |
看懂這張表，就會明白危老的設計邏輯：它用「放棄多數決」換來「程序快」。不必跑事業概要、公開展覽與審議這一長串，代價就是每一戶都握有實質的否決權。兩條路的完整比較見都更 vs 危老，我該選哪一個。
🔑 而這條規定有很誠實的兩面，看你站在哪一邊：
- 對不想參加的人，這是絕對的保障。你不會被多數決掉、不會被現金補償掉、也不會有人來代為拆除。你的房子還是你的。
- 對想推動的人，這是絕對的限制。你做對了每一件事、談好了 19 戶，第 20 戶搖頭，兩年的努力歸零。
同一條法律，兩種完全相反的感受。談整合的時候把這件事攤開講，比互相指責有用得多。
一戶不同意，實務上的四條路
一、縮小範圍，把那一戶排除（最常用）
危老沒有面積下限，所以重新劃定範圍、把不同意的那一戶繞過去，是最直接的做法。但這條路不是「畫掉就好」，要先檢討幾件事：
- 剩下的基地還蓋不蓋得出東西——面寬、深度、基地形狀是否仍可做出合理的平面配置。
- 會不會產生畸零地——排除之後，剩餘部分或被排除的那一戶，是否變成無法單獨建築的畸零地。
- 通道與建築線——排除後是否仍有合法的連外通道與臨接建築線。
- 經濟上還划不划算——量體縮小後，分回條件可能整體變差，原本同意的人也可能因此動搖。
配套上可以考慮合併鄰接的基地或土地（條例第 3 條第 2 項）把量體補回來。合併本身沒有面積上限，但要注意獎勵計算的限制：依第 6 條第 5 項，合併的鄰地要適用容積獎勵時，可計入獎勵的面積不得超過原危老建築基地的面積，且最高以 1,000 平方公尺為限——鄰地併得進來，不代表全部都換得到容積。
二、改走都更，用多數決（第二常用）
如果那一戶的位置剛好在中間、繞不過去，而基地條件又符合更新單元劃定基準，換一條制度走就是最實際的選項。都更有分級的同意門檻、有第 24 條的排除規定，不同意者也仍在計畫範圍內依第 52 條領取現金補償。
但要誠實評估代價：時程會拉長很多。都更要跑事業概要、公開展覽、審議，而且法規並未規定整合期間與主管機關的審議、核定期限——這跟危老那套「受理後 30 日內完成審核」的明確天數是完全不同的世界。門檻與時程見都更同意比例怎麼算，危老的流程見危老重建流程全解。
三、買下那一戶
把產權買下來，同意問題就不存在了。這條路最乾脆，但價格通常不會好談——對方知道自己是最後一塊拼圖。要留意的是，如果那一戶是共有的，買下來還要處理其他共有人的優先承買權。
四、回頭調整分配條件
這條最常被跳過，卻往往才是真正的解法。因為多數「不同意」不是立場問題，是條件問題。下一節就講最常見的兩種原因。
他們為什麼不同意？兩種最常見的情況
一、分回條件談不攏
危老沒有權利變換那一套法定保障——沒有三家以上估價師、沒有共同負擔項目的法規列舉與主管機關審議、沒有差額價金的多退少補機制。分配完全靠契約談定。
這代表條件可能更好，也可能更差，差別在談判與審約的能力。所以與其反覆確認「幾坪換幾坪」，不如把力氣放在計算基礎——更新後總價值多少、共同負擔提列多少、我的權利價值比率怎麼算。這三個數字的完整拆解見合建分回比例怎麼算才不吃虧；而「一坪換一坪」這句話為什麼常常誤導人，見「一坪換一坪」是真的嗎。
二、一樓店面與租金收益戶（最難的一種）
這一種最容易卡死，而且原因跟坪數沒什麼關係。
一樓店面戶或靠租金收益生活的所有權人，現在每個月有穩定現金流。重建一啟動，這筆收入立刻歸零，而且一斷就是兩、三年。對他來說，重建不是「拿新房子」，是先失去收入，再換回一個不確定的東西。
更關鍵的是三件事在危老裡都沒有法定保障：
| 他真正擔心的事 | 危老條例有沒有規定 |
|---|---|
| 重建這兩三年，收益誰補？ | 沒有——安置與租金補貼全靠契約約定 |
| 重建後還能不能分回一樓店面？ | 沒有——樓層與位置的分配靠契約 |
| 新的店面條件（面寬、臨路、出入口）會不會變差？ | 沒有——要看設計圖與契約怎麼寫 |
👉 所以跟這一戶談的重點，從來不是「幾坪換幾坪」。要談的是：重建期間的收益補償怎麼算、按月還是一次給、延期完工要不要續給；重建後的樓層與店面位置能不能寫進契約；店面的面寬、臨路條件與出入口位置，是否以圖說附件的方式確定下來。
這些全部都要寫進契約才算數——口頭承諾「到時候一定讓你回一樓」等於不存在。契約條款的檢查重點見建商合建契約裡最容易吃虧的八個條款。
如果你就是那個不想簽的人
先講你的權利：在危老這條路上，你的否決權是實質的。不會被多數決、不會被強制拆除、也不會被換成一筆現金補償。法律站在你這邊。
但也要誠實提醒一件事：鄰居可以換一條路走。如果他們改走都市更新，情況就不一樣了——都更是多數決，不同意者仍在計畫範圍內，依第 52 條得領現金補償，而第 57 條還有經真誠磋商後代為拆除的機制。你在危老裡的絕對否決權，在都更裡並不存在。
所以實務上最不利的策略，是「不回應、不表態、不出席」。那不會讓事情消失，只會讓你在條件還能談的階段缺席。比較好的做法是：
- 把不同意的真正理由講清楚。是分回太少、怕斷收益、還是單純不想搬？理由明確，對方才有辦法提對應的條件。
- 要求看計算過程。更新後總價值、共同負擔、你的權利價值比率，這三個數字可以要求說明。
- 把在意的事寫成契約條款。收益補償、樓層位置、完工期限與違約責任，能入約的才是承諾。
- 簽同意書之前先問清楚能不能撤回。這一點特別重要，下面說明。
⚠️ 《危老條例》並沒有規定同意書可否撤回、或撤回的期限與方式。條文只有兩項：第 1 項的全體同意、第 2 項的申請期限至民國 116 年 5 月 31 日，沒有第三項。所以撤回與否，實際上取決於你簽的那份文件怎麼寫、以及案件進行到哪一個階段。簽任何同意書之前，務必先確認撤回條件，並請專業人士看過。
常見問題
Q：同意書簽了可以反悔嗎？
危老條例沒有明文規定。第 5 條只有兩項，沒有任何關於撤回的規範，所以答案取決於你簽的文件內容與案件進度——重建計畫尚未報核、已報核、或已核准，處境並不相同。正因為法律沒寫，簽之前就把撤回條件約定清楚才是保護自己的方法。個案務必諮詢律師或地政士。
Q：共有土地可以用土地法第 34 條之 1 的多數決代替全體同意嗎？
不行。兩者是不同制度，各自獨立。土地法第 34 條之 1 規範的是共有物本身的處分（把地賣掉、設定他項權利）；危老條例第 5 條規範的是重建計畫能不能申請核准。用第 34 條之 1 湊到多數，不會讓危老的同意比例達標。
Q：房子租給別人，房客要不要同意？
條文要求的同意主體是土地及合法建築物所有權人，房客不是同意主體。但這不代表租賃關係可以不處理——租約如何終止、押金與搬遷、有無違約賠償，都是所有權人自己要面對的問題，而且往往影響他願不願意簽。一樓店面租約通常期限長、金額大，更要提早處理。
Q：縮小範圍把我排除掉，我會怎麼樣？
你的房子與土地維持原狀，不會被拆、也不會被補償。但要有心理準備：旁邊會蓋起一棟新建築，施工期間的噪音、震動與日照變化都會發生；重建完成後，你的建物可能變成緊鄰新樓的舊屋，將來若想單獨重建，還要面對基地條件與畸零地的檢討。這些都是決定前就該想清楚的事。
Q：公有土地會不會變成卡住的那一戶？
原則上不會。依第 5 條之 1，公有財產「應參與重建」，並排除土地法第 25 條、國有財產法、預算法等規定的限制。只有三種除外情形：另有合理利用計畫、公有土地面積比率達 50% 以上、或達 30% 以上且範圍符合更新單元劃定基準。後兩種其實是公有地佔比太大，應改用協議合建、標售或專案讓售等方式處理。
資料依據與查證日期（2026 年 9 月 11 日查證）：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（民國 112 年 12 月 6 日修正）第 3、5、5-1、6 條；《都市更新條例》（民國 113 年 11 月 13 日修正）第 22、24、37、52、57 條；《土地法》第 25、34 條之 1。危老條例第 5 條僅有兩項，並無同意書撤回之規定；同意書效力、撤回可能性與租賃關係處理，均依個案文件與事實認定。危老條例修正草案業經行政院於民國 115 年 7 月 16 日通過並函請立法院審議，截至查證日尚未三讀，現行法仍有效。
⚠️ 重要聲明：本文為一般性說明，不構成法律意見，也不是任何個案的可行性評估。重建範圍的劃定、畸零地與建築線檢討、同意書效力與契約條款的解釋，都需要依個案事實與圖說判斷。簽署同意書、契約或任何授權文件之前，請務必委請律師、地政士等專業人士就您的個案審閱。
不論你是想推動的那一方，還是還沒點頭的那一戶，值得知道的是：多數「不同意」不是立場問題，是條件問題。天福不動產由仲介、建設、代銷、營造背景的成員組成，站在地主這一邊做整合與評估——這是我們的團隊背景，也是我們的服務項目。我們提供免費評估諮詢，填寫諮詢表單或來電 02-2585-7676，我們會盡快與您聯繫。